2021年，楼市又一次警示来临！失落的房地产，落幕的基金经理

2021年，房地产赚钱效应越来越弱了，开发商卖房子的，赚钱能力甚至不如卖水的，不如卖文具的……

在前几天的时候，更有地产商老总爆料"利润仅剩两个点"了！

这实在是令外界讶异。2021年，在全国22城集中供地之后，大家都不敢相信地产行业利润率会变得这么低。卖房真的不如卖水了？

房企太难了，被迫高地价，活下去真不容易！2021年以来地产成了A股最弱板块之一，地产股年初至今就蒸发了3000亿，就连600亿基金经理兴全基金董承非也扛不住了！

卖房不如卖矿泉水？没错，是真的

重仓持有地产股的投资者，最近有点崩溃。

2020年被“茅资产”吊打，2021年又被周期股“蹂躏”。

2020年地产股经历了“至暗时刻”，中证房地产指数全年累计下跌近13%，进入2021年，截止5月28日收盘，年初至今指数累计跌幅为-3.39%，仍明显跑输沪深300指数(+2.11%)。

市场资金对于地产板块的情绪是非常脆弱的，稍有风吹草动，便有资金出逃。自2020年以来，地产板块一直都不受市场资金待见，房地产板块的总市值已累计跌去了3272亿。

图：房地产指数成分股年初至今排名

如果拿卖水跟卖房子的企业来对比，

2020年农夫山泉的毛利率59.4%、净利率23.1%。

2020年地产龙头万科的销售毛利率28.3%，净利率16.45%。

其他夹缝中求生的中小房企更不用说了，有数据显示，近5成房企净利润率降至10%以内。

来源：亿翰智库研究院

截止2020年， A股+H股50家行业典型房企的平均净利润率为11.6%。

万科郁亮还预测，未来房地产行业会回归普通行业，挣加工和服务的钱。

最近房地产板块还经历了集体下跌。

这或许与两则传闻有关。

（1）5月19日，传闻监管对房地产供应链进行窗口指导，房地产类供应链ABS储架规模最多20亿元，已获批储架的可以继续滚动发行，但新申请已经很难获批。

（2）基金业协会叫停基金子公司备案房地产供应链类产品，主要是购房尾款资产。

地产板块的估值不断下行，龙头股遭殃

以龙头股为例，万科的市净率仅1.3倍，而其过往多年的净资产收益率ROE都超20%；保利地产的最新市净率甚至已跌破1倍，处于破净状态。

分析指出，由于“房住不炒”的政策定调，房地产调控仍会持续，央行货币政策边际趋紧，是房地产估值不断下行的主要原因。

地产走弱，600亿“顶流”基金经理也踩雷了

忍受煎熬的不仅仅是散户，重仓配置地产板块的公募基金也不好受。

2021年年初看多房地产板块的明星基金经理董承非，于一季度大幅加仓的万科、保利地产表现均不尽如人意，其管理的2只基金盈利排名已跌至2000名之外。

明星基金经理董承非在2021年年初给出的预判，地产是比现金更好的资产，是震荡市的防御利器，所以更愿意持有，但不会押注太重。

目前，其掌管的兴全新视野、兴全趋势投资都重仓了万科A、保利地产。

据2021年一季度显示，截至3月31日，兴全新视野前十大重仓股分别是紫金矿业、三安光电、中国神华、万科A、保利地产、海康威视、美年健康、北新建材、中国平安和妙可蓝多。

再看兴全趋势投资混合，今年一季度前十大重仓股分别是紫金矿业、三安光电、万科A、海康威视、美年健康、保利地产、中国平安、北新建材、欧派家居和宋城演艺。

从前5个月的市场表现来看，董承非重仓的2只地产股表现不佳。今年年初至5月19日期间，保利地产累计跌幅达14.7%，万科A的累计涨跌幅为6.72%。

数据显示，截至5月19日，兴全新视野定开混合今年的累计收益为-2.19%，在同类基金中排名第3484位；兴全趋势投资混合累计收益为0.5%，在同类基金中排名第2433位。

对比2020年年末的持仓情况，董承非在今年一季度对万科、保利地产都进行了一定程度的加仓。

其中，兴全新视野对万科、保利地产分别加仓200万股、1000万股，兴全趋势投资对万科、保利地产分别加仓1879.9万股、3603万股。

截至目前，董承非管理的2只基金资产总规模高达667.42亿元。

其中，兴全趋势投资是老牌牛基，成立以来的回报率超过2462%，董承非于2013年10月28日接手管理，任职期间的回报率达331.88%，年化回报21.31%。

三十年河东，三十年河西。如今的地产板块是否真的没落了？

地产行业确实处于政策收紧下的非鼓励性产业了，地产板块的股票也大都处于调整行情，像万科A这么优秀的公司的股票走势也不行。

资金永远都在追逐利润。一旦房地产的赚钱效应出现衰减之后，资金就会流向其他领域，到时候房价自然就会慢慢稳定下来。

对刚需来说，也需要房价上涨来保证自己的财富不贬值，房价最好还是保持一个小幅度的上涨，房地产利润率不高不低是最好的状态。